הטעיות ואחיזת עיניים במשכנתאות

ההטעיה אינה תמיד במזיד ולעיתים בלא משים לב אבל כדאי מאוד להכיר אותם ולדעת כיצד להתגונן מהם ולהיערך בהתאם בלקיחת ההתחייבות הגדולה ביותר בחיי המשפחה.

 חישוב לוח סילוקין של המשכנתא.

  1. השוואת מסלולים.
  2. בחינת ביצועי העבר בתנאי ההווה.
  3. התאהבות במשכנתא שלך.
  4. פיזור מסלולים.

 1. חישוב לוח סילוקין של המשכנתא , כאשר מכניסים את נתוני ההווה למחשבון ,בד"כ בבנקים,  לא מכניסים את המדד (כי זה מתייחס לעבר) ולא מעריכים את העתיד (כי הם לא נביאים) לפיכך המדד בזמן בניית התמהיל ערכו "0" (אין עלייה ואין ירידה) גם אם קצב האינפלציה הוא 4% בבנק יחשבו לפי 0.0% ואלו יהיו הנתונים להחזר החודשי לכל אורך חיי המשכנתא.

לגבי ריבית  הפריים או העוגנים למינם תמיד יחושב ההווה ללא שום הערכה לעתיד.

הסכנה היא כי קיימת סבירות גבוהה שנתוני המדד הפריים והעוגנים ישתנו במרוצת חיי המשכנתא וזה ישפיע הן על ההחזר החודשי והן על עלות המשכנתא.

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בדיקת תרחישים שונים קשים יותר מההווה כלומר בדיקה מול מדד גבוה יותר, בדיקה מול פריים גבוה יותר ובדיקה מול עוגן גבוה יותר, אם ירד? רק נרוויח.

כמה גבוה יותר לבדוק? איש איש לפי הערכותיו את המשק  ונק' החרדה שלו.

 

2. השוואת מסלולים, כשאנו משווים מסלולים ובוחנים תרחישים של מסלול אחד לעומת האחר

לא פעם אנו בוחנים זאת בצורה מטעה

א.      משווים מסלול אחד בתרחיש קיצוני מול מסלול אחר בתרחיש מקל.

מה סביר יותר? מה נכון יותר? הרי אנו לא יודעים מה יהיה בעוד שנה כיצד נדע מה יהיה בעוד 10/15/20  שנים?

לדוגמא: בהשוואה בין מסלול פריים למסלול צמוד בוחנים תרחיש שהפריים עולה פי 3  לעומת מדד היורד ב 50%  קיימת כאן הטעיה מובנת .

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י השוואות רבות כמו עליית מדד קיצונית מול עליית פריים קיצונית וגם בהצלבה אבל בשני הכיוונים (גם מדד עולה מול פריים יורד).

ב.      בוחנים החזר חודשי של מסלול אחד מול ההחזר החודשי של אותו מסלול בתרחיש אחר.

לדוגמא: בודקים החזר חודשי בתנאי פריים =2%  ולאחריו בודקים מול פריים= 8%

בחישוב מסוים נקבל קפיצה מ 2.500 ₪ ל 4.000 ₪  תוספת משמעותית של 1.500 ₪ המהווים כ 60% עלייה ומסיקים כי עלייה זו היא בלתי נסבלת . הטעייה זו לא בוחנת מול מסלול אלטרנטיבי אשר מראש התשלום עליו הוא 3.500 ₪ העלייה ל4.000 ₪ מהווה עליה של 14% בלבד ולא 60% שבהטעיה

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בחינת כל תרחיש מול תרחיש אלטרנטיבי.

 

3. בחינת ביצועי העבר בתנאי ההווה  כשאנו מקבלים ייעוץ לתמהיל/מסלול, מציגים לנו מצב:  אילו לקחנו אותו בעבר, לפני מס' שנים, מה היה קורה? ומסיקים מכך מסקנות לעתיד הן על התמהיל והן על המייעץ כאילו דבר לא השתנה במשך שנים והמלצה מסוימת צריכה להיות תמיד נכונה גם ב 20 שנות שינויים כלכליים ,כאילו משברים כלכליים לא רלוונטיים למשכנתא.

האם משכנתא שנלקחה בתנאי פריים= 8%  ומדד = 1%  נכונה גם בתנאי פריים= 2%  ומדד = 4%  ?

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בחינת הנתונים בהם נלקחה המשכנתא, אם ברבות השנים התנאים השתנו עד כדי היפוך בין המסלולים יש למחזר . אסור "להירדם" כשלוקחים משכנתא ולהיות מקובעים, יש לעקוב אחר ביצועי המשק (פרט למשכנתא בתנאי ריבית קבועה לא צמודה) ולקבל החלטה בעת הצורך על מחזור.

הפוסט הזה פורסם בתאריך משכנתאות עם התגים , , , , . קישור קבוע.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *