שלום רב לגולשות ולגולשים

משפחה כערך עליון

כמה פעמים הרגשתם חסרי אונים מההוצאות המשפחתיות מול ההכנסות? ולא מבינים "לאן הלך הכסף?"
האם הרגשתכם תיסכול מזה שאינכם משיגים את יעדי המשפחה?
האם אתם מרגישים מרומים אל מול המשכנתא שגדלה במקום לקטון למרות התשלומים החודשיים?
האם הבעיות הכלכליות שלכם פוגעות בבריאותכם ובקשרים עם משפחתכם וסביבתכם?

האם מנת חלקכם בהתנהלות הכלכלית מובילה למריבות ויכוחים…….?

האם אתם רוצים להצליח ולא ליפול ל"בורות" אשר אחרים נפלו בהם?

האם אתם רוצים ללמוד מנסיונם של אחרים, ולא לשלם את המחירים שהם שילמו?

לי יש את הפתרון לבעיות שלכם!

1.לניהול נכון של כלכלת המשפחה ולצאת ממשבר כספי ומ"מינוס" בבנק

.2. למחזר משכנתא גרעונית או לקחת כזו שתפורה למידותיכם ולא למידות הבנק.

 3. לתכנן את החיים שלכם כפי שאתם רוצים.  

 4. לממש את היעדים הכלכליים של המשפחה.

 5. להתחנך ולחנך לחשיבה פורצת גבולות

בסוף התהליך תפסידו…. את חוסר האונים שלכם ממצבכם הכלכלי. את התיסכול מהמצב שאינו מוביל לשום הישג. את הלחץ היומיומי בחלוקת המשאבים הכספיים. את הויכוחים ומריבות שלא מבילים לשום מקום.

אבל תרויחו

ידע רב בניהול כלכלת המשפחה.

צרכנות נבונה.

תוכנית משפחתית הבנויה בדיוק לרצונותיכם.

כיוון עתידי כלכלי.

ביטחון כלכלי.

רוגע, שלווה ושקט נפשי.

והמון זמן ומשאבים להתעסק עם נושאים אחרים חשובים בחיי המשפחה.

צרו איתי קשר- לא מחייב .

דרך האתר, בדוא"ל בטלפון או בפורום.

אשמח לשוחח אתכם ולהוסיף מיידע ככול שידרש.

אריק

שידרוג כלכלי ישדרג את שאר המערכות המשפחתיות (חינוך, חברה, תרבות וכו')

 ספק משהב"ט  11002932

קטגוריות: בלוג | להגיב

המשכנתא – סוגי המשכנתאות ומסלולי ההחזר

מאמר זה נועד להכרת סוגי המשכנתאות בשוק ומסלולי ההחזר הנפוצים

סוגי המשכנתאות הנפוצות:

  • משכנתא בריבית קבועה לא צמודה– הקרן והריבית לא צמודות למדד, ואילו הריבית קבועה. זהו המסלול הכי בטוח (ולכן גם יקר יותר). למשל 5.5% ל-20 שנים – לא משנה מה יקרה למדד יוקר המחייה ומה יקרה לריבית בנק ישראל, התשלום הכולל יהיה 6.5% לשנה על המשכנתא.
  • משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד. הקרן והריבית צמודות למדד, הריבית עצמה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא (למשל מדד+3.5% ל-20 שנה).
  • משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד – למעשה זהו מסלול הפריים. הקרן והריבית לא צמודות למדד, הריבית עצמה מתעדכנת מדי חודש.
  • משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד. הקרן והריבית צמודות למדד, הריבית עצמה משתנה כל X שנים (1,2,5 וכדומה) על פי עוגן שנקבע בהסכם ומרווח מאותו עוגן. העוגן יכול להיות ממוצע תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות מדד או ממוצע הריביות על משכנתאות במועד החידוש או עלות גיוס ההון של הבנק בו לוקחים את המשכנתא.(לכל בנק עוגן אחר מפוקח ע"י בנק ישראל).
  • משכנתא בריבית קבועה צמודת מט"ח – לרוב נקבעת במונחי ריבית ה-LIBOR שהיא ריבית בין-בנקאית הנקבעת בלונדון. למשל ליבור+2% לשנה. כאן הקרן צמודה למטבע כלשהו (לרוב דולר) ואילו הריבית משתנה בהתאם ללייבור.
  • ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5% כפי שמפרסם הנגיד בנק ישראל בכל יום שני האחרון בחודש קלנדרי.
  • לוח סילוקין שפיצר לוח זה מבוסס על החזרים בתשלומים שווים של קרן ההלוואה. חישובי הלוח נעשים על פי שיטת ריבית דריבית. בלוח זה, ככל שחולף הזמן, גדל מרכיב הקרן וקטן מרכיב הריבית בתשלום החודשי.
  • לוח סילוקין קרן שווה= ההלוואה מוחזרת בפריסת תשלומים חודשיים על בסיס תשלום שנקבע מראש כשהריבית להלוואה משולמת על פי יתרת הקרן בכל חודש ולפי הריבית של אותו החודש. החלק בהחזר שהינו על חשבון הקרן נשאר קבוע לכל התקופה אך גובה ההחזר החודשי הולך וקטן לאורך התקופה שכן תשלומי הריבית קטנים ככל שיתרת הקרן מצטמצמת
קטגוריות: בנקאות, משכנתאות | תגים: , , , , | להגיב

המשכנתא – מה נכון היום נובמבר 2010

מאמר זה נועד למי שזקוק למשכנתא וכבר ביסס את הגודל הרצוי וההחזר החודשי המתאים לו ומתלבט בין סוגי המשכנתאות והמסלולים ומחפש אסטרטגיה מתאימה.

מאמר זה רצוי לקרוא אחרי מאמר שלי הדן בסוגי המשכנתאות.

הנתונים היום (הנתונים הם הערכה כללית ומותנים בפרמטרים שונים הן של הבנק (מבצעים) והן של הלקוח (פרופיל כלכלי, מס' שנים נידרש, גודל המשכנתא וכדומה):

הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת של 500.000 ₪ ל 20 שנה.

  • משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, היום קצב האינפלציה כ- 2.5% בריבית קבועה כ-3% סה"כ ריבית שנתית של 5.5%.  משכנתא זו משפעת משינוי מדד אלא שהשינוי מתפרס על כל תשלומי היתרה כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש יהיה קטן אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה גדול בגלל חישובי הריבית דריבית ואף בשנים ראשונות למרות התשלום החוב גדל. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
  • משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד, משתנה לפי הפריים P-1.0% כלומר ריבית בנק ישראל  1% + 1.5%=  3.5%  ומרווח שליל של כ 1.0%  סה"כ כ 2.5% שנתי, משכנתא זו משפעת משינוי ריבית בנק ישראל השינוי, להבדיל מהצמודה, משפיע רק על התשלום החודשי ברלוונטי כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש עלול להיות גדול ותנודתי אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה נמוך ממסלול כצמודת מדד, הקרן יורדת כבר מתשלום ראשון. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
  • משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היום  עומדת על כ 5.2%. משכנתא זו כמו כל הלוואה בנקאית רגילה ידוע מראש מה התשלום החודשי ומה עלות המשכנתא הסופי ומתאימה לשונאי סיכונים והפתעות.
  • משכנתא צמודת מט"ח מסלול זה מושפע מריבית הליבור ומשערי מטבעות.

בדולר הריבית עומדת על 0.5% + מרווח של 1.4%  כלומר כ 1.9%  ביורו השער גבוה בכ-0.2%

 לאחר שיש לנו את נתוני המשכנתאות  וההשפעות החודשיות והסופיות אנו נדרשים לבחור אחד או חלוקה בין הסוגים שתתאים לנו.

האסטרטגיות הקיימות:

  • תמהיל בין כל או חלק מסוגי המשכנתאות ואז מחזיקים בתפישה של טוב ורע ביחד כי המצב עלול להתהפך בעוד כמה שנים ואז הטוב והרע יקזזו אחד את השני.
  • בחירת מסלול עדיף לפי האופי של הלוקח, אם אני חושש מקפיצות בהחזרים והתפרצות אינפלציונית אז עדיף משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד  ואם אני רוצה למקסם את הרווחים (לשלם מה שפחות) אז משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד לפי פריים (מחייב מעקב כי לאורך שנים עלול המצב להשתנות ואף להתהפך לטובת צמודת המדד).

האסטרטגיה שלי: בחירת מסלול עדיף לפי האופי הלוקח (נכונה נוב' 2010)

  •  אם אני חושש מקפיצות בהחזרים והתפרצות אינפלציונית  בקיצור "שונא סיכונים" אז עדיף משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היתרונות של מסלול זה הוא :היום היא אטרקטיבית אפילו ביחס ל קבועה צמודה  ואין צורך לעקוב.
  • אם אני רוצה למקסם את הרווחים (לשלם מה שפחות) אז משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד לפי פריים + מסלול מט"ח (דולר יורו) זה יחייב מעקב  ברמה שנתית כי לאורך שנים עלול המצב להשתנות ואף להתהפך לטובת מסלול אחר, ואם חל שינוי כזה מובהק  (פער של 2% בין מסלול המשכנתא שלי לאחרת המוצעת ע"י הבנק) אז אני ממחזר למסלול הכדאי באותה תקופה. היתרונות של מסלולים אלו  זה הוא בתשלום הכי נמוך בשוק בתקופה הקרובה לפחות (גם אם זה לשנתיים שלוש למה לא לנצל זאת?) וכרסום בקרן כבר מתשלום ראשון.

הערות

א.      כל אדם  ובמיוחד השונא סיכונים כדאי שיגדיר מהו הסיכון שממנו הוא רוצה להימנע , האם קפיצה של 200 ₪ בתשלום החודשי נחשב סיכון או לא,  האם עלייה בפריים של 2% זה סיכון האם עליית האינפלציה ב- 4% זה סיכון?

ב.      לאחר הגדרת הסיכונים כדאי להיכנס לאחד ממחשבוני משכנתא (יש רבים כאלו ברשת) ויכניס נתונים השוואתיים בכל אחד מסוגי המשכנתא ובכך יבין את המשמעות האמיתית לקבלת החלטות באזור של אי וודאות.כדאי להסתכל על 2 פרמטרים עיקריים 1. השתנות בתשלום החודשי  2. עלות המשכנתא הכוללת.

ג.       להימנע מקלישאות, סטיגמות או משפטים שאינם מגובים בחישובים ומספרים אמיתיים.

ד.      למשכנתא צמודה בריבית קבועה או משתנה  איני מוצא שום יתרון היום, היא גם יקרה וגם מסוכנת.

קטגוריות: משכנתאות | תגים: , , , , | להגיב

הטעיות ואחיזת עיניים במשכנתאות

ההטעיה אינה תמיד במזיד ולעיתים בלא משים לב אבל כדאי מאוד להכיר אותם ולדעת כיצד להתגונן מהם ולהיערך בהתאם בלקיחת ההתחייבות הגדולה ביותר בחיי המשפחה.

 חישוב לוח סילוקין של המשכנתא.

  1. השוואת מסלולים.
  2. בחינת ביצועי העבר בתנאי ההווה.
  3. התאהבות במשכנתא שלך.
  4. פיזור מסלולים.

 1. חישוב לוח סילוקין של המשכנתא , כאשר מכניסים את נתוני ההווה למחשבון ,בד"כ בבנקים,  לא מכניסים את המדד (כי זה מתייחס לעבר) ולא מעריכים את העתיד (כי הם לא נביאים) לפיכך המדד בזמן בניית התמהיל ערכו "0" (אין עלייה ואין ירידה) גם אם קצב האינפלציה הוא 4% בבנק יחשבו לפי 0.0% ואלו יהיו הנתונים להחזר החודשי לכל אורך חיי המשכנתא.

לגבי ריבית  הפריים או העוגנים למינם תמיד יחושב ההווה ללא שום הערכה לעתיד.

הסכנה היא כי קיימת סבירות גבוהה שנתוני המדד הפריים והעוגנים ישתנו במרוצת חיי המשכנתא וזה ישפיע הן על ההחזר החודשי והן על עלות המשכנתא.

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בדיקת תרחישים שונים קשים יותר מההווה כלומר בדיקה מול מדד גבוה יותר, בדיקה מול פריים גבוה יותר ובדיקה מול עוגן גבוה יותר, אם ירד? רק נרוויח.

כמה גבוה יותר לבדוק? איש איש לפי הערכותיו את המשק  ונק' החרדה שלו.

 

2. השוואת מסלולים, כשאנו משווים מסלולים ובוחנים תרחישים של מסלול אחד לעומת האחר

לא פעם אנו בוחנים זאת בצורה מטעה

א.      משווים מסלול אחד בתרחיש קיצוני מול מסלול אחר בתרחיש מקל.

מה סביר יותר? מה נכון יותר? הרי אנו לא יודעים מה יהיה בעוד שנה כיצד נדע מה יהיה בעוד 10/15/20  שנים?

לדוגמא: בהשוואה בין מסלול פריים למסלול צמוד בוחנים תרחיש שהפריים עולה פי 3  לעומת מדד היורד ב 50%  קיימת כאן הטעיה מובנת .

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י השוואות רבות כמו עליית מדד קיצונית מול עליית פריים קיצונית וגם בהצלבה אבל בשני הכיוונים (גם מדד עולה מול פריים יורד).

ב.      בוחנים החזר חודשי של מסלול אחד מול ההחזר החודשי של אותו מסלול בתרחיש אחר.

לדוגמא: בודקים החזר חודשי בתנאי פריים =2%  ולאחריו בודקים מול פריים= 8%

בחישוב מסוים נקבל קפיצה מ 2.500 ₪ ל 4.000 ₪  תוספת משמעותית של 1.500 ₪ המהווים כ 60% עלייה ומסיקים כי עלייה זו היא בלתי נסבלת . הטעייה זו לא בוחנת מול מסלול אלטרנטיבי אשר מראש התשלום עליו הוא 3.500 ₪ העלייה ל4.000 ₪ מהווה עליה של 14% בלבד ולא 60% שבהטעיה

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בחינת כל תרחיש מול תרחיש אלטרנטיבי.

 

3. בחינת ביצועי העבר בתנאי ההווה  כשאנו מקבלים ייעוץ לתמהיל/מסלול, מציגים לנו מצב:  אילו לקחנו אותו בעבר, לפני מס' שנים, מה היה קורה? ומסיקים מכך מסקנות לעתיד הן על התמהיל והן על המייעץ כאילו דבר לא השתנה במשך שנים והמלצה מסוימת צריכה להיות תמיד נכונה גם ב 20 שנות שינויים כלכליים ,כאילו משברים כלכליים לא רלוונטיים למשכנתא.

האם משכנתא שנלקחה בתנאי פריים= 8%  ומדד = 1%  נכונה גם בתנאי פריים= 2%  ומדד = 4%  ?

כיצד להתגונן מפני הטעייה זו? ע"י בחינת הנתונים בהם נלקחה המשכנתא, אם ברבות השנים התנאים השתנו עד כדי היפוך בין המסלולים יש למחזר . אסור "להירדם" כשלוקחים משכנתא ולהיות מקובעים, יש לעקוב אחר ביצועי המשק (פרט למשכנתא בתנאי ריבית קבועה לא צמודה) ולקבל החלטה בעת הצורך על מחזור.

קטגוריות: משכנתאות | תגים: , , , , | להגיב

המשכנתא – וההתנהלות מול הבנק

מאמר זה נועד למי שכבר ביסס את הגודל הרצוי וההחזר החודשי המתאים לו וגם את המסלול והאסטרטגיה מתאימה.

מאמר זה רצוי לקרוא אחרי המאמרים שלי הדן בסוגי המשכנתאות מסלולים ואסטרטגיות.

 

האם האינטרס שלך זהה לאינטרס של הבנקאי?

  • מה שחשוב ללקוח– לקבל משכנתא בגודל ובהחזר שבאמת נחוצים לו, לקבל את התנאים הכי טובים שניתן (לשלם מה שפחות לבנק) לגמור את המשכנתא מהר ככול שניתן כי זו התחייבות מעיקה
  • מה שחשוב לבנק. לתת משכנתא בגודל ובהחזר המקסימאליים שהלקוח יכול לעמוד בהם (גם במחיר ויתורים רבים שיעשה הלקוח בתוכניותיו לעתיד) לתת את התנאים הכי גרועים שהלקוח יסכים לקבל ולגמור את המשכנתא הכי לאט (גם ב 30 שנה) כי ככול שהמשכנתא ארוכה יותר הרווח של הבנק גדול יותר והלקוח ניתפס כשבוי של הבנק.

 האינטרס שלך הפוך לאינטרס של הבנק! אז למה אתה מתייעץ איתו?

 תבוא מוכן לבנק– אל תחכה לקבל הצעות של תמהיל וסכומים אלא בוא אתה לבנק כשאתה יודע בדיוק מה אתה רוצה 1. כמה כסף? 2. לכמה זמן? 3. גובה תשלום חודשי רצוי 4. המסלול שבחרת.

  • בצע את הפעילות מול הבנק כשזמנך בידיך אל תיקח משכנתא תחת לחץ של זמן.
  • בקר בכמה בנקים. דרוש מהם "הצעות מחיר" על הבקשה שלך בכדי שתוכל להשוות בין הצעה להצעה , הבנקים נוטים לבלבל בתמהילים שונים ומסלולים שונים לשנים שונות התעקש לקבל הצעה על התוכנית שלך.
  • סבב שני  כשיש לך הצעות מ-3 בנקים הראה אותם לבנקים המתחרים בכדי שישפרו את הצעתם, לא יותרו עליך בקלות כי זאת הפרנסה שלהם.
  • עלה בדרג ההנהלה אתה לקראת עסקת הכספים הגדולה ביותר שעשית איי פעם, אל תסתפק בדיבור עם פקיד עלה לדרגת מנהל הבנק, הוא זקוק לך יותר ממה שאתה זקוק לו.
  • אל תשכח את ההתמקחות על תשלומים שונים נלווים כמו עלות פתיחת תיק.
קטגוריות: משכנתאות | להגיב

למה צריך ייעוץ פיננסי למשפחה ?

משפחה ממוצעת היום מגלגלת מחזור של מיליוני שקלים לאורך חייה  ולמרבה הצער אף אחד מבני המשפחה לא למד כיצד עושים זאת נכון  או כיצד ניתן להשיג את המרב מהכסף אותו אנו מרוויחים בזיעת אפנו.

מאות אלפים מתוך התקציב המשפחתי מופנה לתשלומי ריביות ועמלות על משכנתאות והלוואות במצב הטוב ועל אוברדרפט במצב פחות טוב.

אבל אנחנו ממשיכים לנהל את כספנו באופן חובבני ואמוציונאלי  ומאמינים כי אנחנו עושים הכי טוב עד שנופלים לבור שטומנים לנו המפרסמים הרבים למוצרים שונים כמו מוצרי צריכה דירות מכוניות וכו'.

את מירב האינפורמציה מקבלת משפחה מהמדיה אשר מוטת צרכי המפרסם ומשפחה אשר לא תמיד הוכיחה את הצלחתה בניהול הכספי.

כשאנו קונים מכונית יד שנייה במחיר 50.000 ₪ אנחנו ממהרים לבדוק אותה במכון ולשלם  500 ש"ח

לחוות דעת  ,מרות שהסיכון אינו 50.000 ₪  אלא מקסימום 10.000  (אין מצב שמכונית תתגלה כלא שווה פרוטה)  כלומר להבטחת 10.000 ₪ שילמנו 500 ₪  5%  מערך הסיכון וזה רק במצב קיצוני ביותר. ומצב זה חוזר על עצמו כל כמה שנים.

לעומת דוגמא זו ,בניהול כלכלת הבית אנחנו לא משקיעים אג' בלימוד ובחינת ההתנהלות.

לא מלמדים אותנו בבית ספר ולא באוניברסיטה איך לנהל תקציב משפחה מה נכון לעשות ומה לא.

אילו ידענו איך לנהל את כלכלת המשפחה הרווח היה נפרש לכל חיי המשפחה ואף מחנך את הדור הבא בהתנהלות נכונה.

אך במקום ללמוד אנחנו מרגישים שאין מה ללמד אותנו , הרי נולדנו עם ידע  ושום שינוי התנהגותי לא ישיג תוצאות טובות יותר    .

רק במצב קיצוני כאשר משפחה נקלעת לחובות בלתי נסבלים ומתחילים עיקולים והפעלת ערבים להלוואות רק אז פונה המשפחה לעזרה, ואז "הניתוח" קשה יותר והמאמץ גדול יותר והויתור ענק.

אז מה עושים?

צריך ללמוד לנהל כלכלית את המשפחה.

לבוא עם ראש פתוח לבחון את המצב וההתנהלות העכשווית להסיק מסקנות לקבוע יעדים ולהתקדם עפ"י תכנית מובנת וריאלית  ולהפסיק לנהל כלכלה מהבטן ולעבור לניהול מהראש.

כל זמן לייעוץ  הוא זמן טוב  ברם הזמן המתאים ביותר הוא לקראת חתונה עוד לפני שמקימים משפחה, קונים בית ושוקעים בחובות  בשלב זה שינוי קטן בתודעה יחולל פלאים בהמשך .

רצוי גם לחנך ילדים ונוער בניהול תקציב אישי .

אז אם אתם רוצים להרוויח עשרות ואף מאות אלפים במשך חייכם מבלי לעבוד קשה יותר אז כדאי שתעלו על המסלול הנכון  תלמדו ממומחים לנהל את כלכלת הבית בדיוק כפי שעסק רוחי מנוהל וראו כל הוצאה בייעוץ כהשקעה מניבה.

קטגוריות: כלכלת המשפחה, כללי | להגיב